Totalunternehmer (TU)
Übertragung der Gesamtverantwortung über sämtliche Phasen des Projektes
Der Totalunternehmer-Modell übernimmt die Gesamtverantwortung über sämtliche Phasen des Projektes, von der Planung über die Koordinierung bis hin zur schlüsselfertigen Realisierung. Damit hat der Bauherr im Rahmen der Planung und der Ausführung des Bauvorhabens einen einzigen Ansprechpartner und Qualitäts- und Kostensicherheit. Zwischen Bauherrn und Totalunternehmer wird ein Werkvertrag abgeschlossen. In diesem werden im Wesentlichen die Planungs- und Ausführungsleistungen, die Vergütung und die Termine vereinbart.
Der Bauherr konzentriert sich ausschliesslich auf strategische Entscheide und auf seine eigenen Kernkompetenzen. Der frühzeitige Beizug des Totalunternehmers in den Planungsprozess ist wichtig, damit der Totalunternehmer seine Erfahrung und sein Know-how zugunsten eines qualitäts-, termin- und kostengerechten Bauvorhabens optimal einsetzen kann und Potenziale möglichst früh erkennen kann. Die vertraglich vereinbarten Leistungen können durch Erfüllungs- und Gewährleistungsgarantien sichergestellt werden. Soweit der Totalunternehmer die Leistungen nicht selbst erbringt, schliesst er in eigenem Namen und auf eigene Rechnung separate Verträge mit Planern, Spezialisten, Unternehmern und Lieferanten ab.
Vorteile Totalunternehmer (TU)
- Kosten-, Terminsicherheit
- Nur ein Ansprechpartner und somit weniger Schnittstellen und Koordinationsaufwand für die Bauherrschaft
- Klare Zuordnung der Verantwortlichkeiten für Garantieschäden
- Schlüsselfertige Realisierung und Planerhaftung liegen beim Totalunternehmer
Generalunternehmer (GU)
Herstellung eines nutzungsfähigen und schlüsselfertigen Bauwerkes
Der Generalunternehmer ist ein erfahrener Dienstleister, welcher ein nutzungsfähiges und schlüsselfertiges Bauwerk erstellt. Er trägt die Verantwortung für Qualität-, Termin- und Kostensicherheit in der Ausführung.
Mit diesem Modell hat der Bauherr für die Planung mit dem Planungsteam und für die Ausführung mit dem Generalunternehmer jeweils einen Ansprechpartner. Der Bauherr übt neben einer Überwachungstätigkeit auch die Koordination zwischen Planung und Ausführung aus. Das Vertragsverhältnis mit dem Generalunternehmer ist ein Werkvertrag. Dabei gibt es die klassischen Formen wie
- Pauschalvertrag
- Globalvertrag
- Vertrag mit Kostendach
- Vertrag auf Abrechnung.
Pauschalvertrag: Der Generalunternehmer garantiert, das Projekt zur vereinbarten Pauschale auszuführen (Teuerung inklusive).
Globalvertrag: Pauschalvertrag mit nachträglicher Abrechnung der Teuerung anhand objektiver Kriterien.
Kostendachgarantien: Vereinbarte und garantierte Maximallimite. Bei Unterschreitung des Kostendachs wird die Differenz gemäss vereinbarter Absprache aufgeteilt.
Abrechnung: Dem Generalunternehmer werden die ausgewiesenen Nettobaukosten zuzüglich Honorar für das Projektmanagement (GU-Honorar und TU-Risiko) bezahlt. Die Kosten- und Terminrisiken werden dabei vom Generalunternehmer getragen.
Vorteile Generalunternehmer (GU)
- Kosten- und Terminsicherheit
- Verschiedene Vertragsmodelle sind anwendbar
- Einfachere Zuordnung der Verantwortlichkeiten für Garantieleistungen
Generalplaner (GP)
Koordination sämtlicher Planungsleistungen
Mit dem Generalplaner hat der Bauherr im Rahmen der Planung des Bauvorhabens einen einzigen Ansprechpartner. Die Koordination sämtlicher Planungsleistungen (und teilweise auch Ausführungsleistungen) werden vom Generalplaner übernommen.
Im Gegensatz zur Vergabe der Planungsleistungen an einzelne Unternhemner, kann die Verantwortung der Erstellung der nötigen Projektierungsunterlagen an einen Generalplaner übertragen werden. Somit hat der Bauherr im Rahmen der Planung nur einen Ansprech- und Vertragspartner. Die Koordination sämtlicher Planungsleistungen verantwortet dabei der Generalplaner. Dieser kann zusätzlich auch die Koordination der Planer in der Ausführung übernehmen. Der Bauherr trägt trotzdem die terminlichen und finanziellen Risiken.
Vorteile Generalplaner (GP)
- Höhere Flexibilität und Gestaltungsfreiheit
- Unabhängig geregelte Vertragsbeziehungen Planer und Ausführung
- Wirtschaftliche und raschere Abwicklung der Planung
- Flexibilität im Abwicklungsmodell durch möglichen wechseln auf GU oder TU
Integrated Project Delivery (IPD)
Integrated Project Delivery, IPD heisst «integrierte Projektabwicklung».
Mit dem Ansatz wird in der Projektarbeit ein Umfeld geschaffen, das Zusammenarbeit, Innovation und Wertschöpfung fördert. Dabei fliessen auch Ansätze der Lean Management-Philosophie ein.
Ziel: Effizienz bei Immobilienprojekten steigern und Ergebnisse verbessern.
Kostenüberschreitungen, Verspätungen, Qualitätsverlust, ineffiziente Planung und Ausführung, unzufriedene Investoren, Käufer und Nutzer – die Liste der Herausforderungen in der Immobilienbranche ist lang. Implenia will die transparente, zielorientierte und partnerschaftliche Zusammenarbeit vorantreiben und lanciert Pilotprojekte nach dem Ansatz der Integrierten Projektabwicklung (IPA), oder auf Englisch Integrated Project Delivery (IPD).
FÜNF GLEICHWERTIGE KERNELEMENTE VON IPD
- Frühzeitige Einbindung der Stakeholder: Kontinuierliche Zusammenarbeit von Auftraggebern, Planenden und Ausführenden von Projektbeginn bis -abschluss
- Gemeinsame Chancen- und Ertragsstrategie: Erfolgsabhängige und transparente Vergütung aller Projektbeteiligten nach dem Motto «Alle gewinnen oder alle verlieren»
- Gemeinsames Projektmanagement: Alle Projektteammitglieder arbeiten auch über Unternehmensgrenzen hinweg integriert, gleichberechtigt und tragen gemeinsam die Verantwortung für den Projekterfolg
- Mehrparteienvertrag zwischen Bauherren, Planern und ausführenden Unternehmen: Zwischen allen Beteiligten werden die Ziele gemeinsam ausgerichtet und die Zusammenarbeit hinsichtlich Kultur, Organisation, Methoden und Prozessen geregelt sowie das Vergütungssystem vereinbart
- Haftungs- und Projektversicherung: Gegenseitige Haftungsausschlüsse fördern eine gemeinsame Ausrichtung der Interessen und ermöglichen vertrauensvolles Arbeiten
