Étude : la durabilité, un critère d'investissement décisif pour les investisseurs institutionnels
La méga-tendance de la durabilité a un fort impact sur les marchés immobiliers ainsi que sur les allocations de portefeuille des investisseurs institutionnels. Ces derniers sont confrontés à de grands défis en ce qui concerne la transformation de leurs immeubles existants en un portefeuille immobilier durable afin d'éviter les stranded assets1, sous l'effet d'une part de la pression réglementaire croissante et d'autre part de la pression grandissante des évaluateurs qui utilisent de plus en plus l'immobilier durable comme indice de référence. Il en résulte un changement de mentalité disruptif dans le secteur ainsi que dans les évaluations immobilières – l'abandon des « green premiums », une revalorisation des biens immobiliers durables, au profit des « brown discounts », une dévalorisation des biens immobiliers qui ne satisfont pas aux exigences de durabilité pertinentes.
Irma Kessler, consultante Real Estate Investment & Strategy, se penche sur ce phénomène dans son étude « Durabilité et infrastructure dans le portefeuille immobilier ». L'étude a été réalisée en 2022 en coopération avec la Haute école de Lucerne et l'Association suisse des institutions de prévoyance ASIP et publiée aux éditions Springer Gabler. Elle fournit de précieuses informations sur le comportement de placement spécifique à l'immobilier d'une sélection d'investisseurs institutionnels en Suisse et met en lumière les défis de gestion actuels et futurs, les tendances et les solutions possibles en lien avec les investissements dans l'immobilier durable.
« Pour les investisseurs institutionnels, un Brown Discount représente une menace sensible pour leur profil risque/rendement. »
Irma Kessler
Consultante Real Estate Investment & Strategy
Dans l'échantillon étudié, les institutions de prévoyance et les caisses de pension suisses représentent le cercle d'investisseurs dominant, suivies par les fondations de placement et les sociétés de sfonds, les family offices ainsi qu'une société de réassurance.
Les investissements dans l'immobilier durable affichent la plus forte évolution
Par rapport à l'année précédente, les volumes de placement montrent une évolution tout à fait positive en 2021, tant sur les marchés des capitaux que sur les marchés immobiliers. De même, les investissements dans l'immobilier durable ont connu la plus forte évolution en 2021, avec une hausse de 33% à 43 milliards de francs.
Les petites et moyennes caisses de pension ont du retard à rattraper
Un grand potentiel d'optimisation se dessine en particulier pour les caisses de pension de petite et moyenne taille (fortune de placement jusqu'à CHF 500 millions) : au moment de l'enquête, elles investissaient moins de 10% de leur fortune totale de placement immobilier dans des immeubles durables. En revanche, les caisses de pension plus importantes (fortune de placement supérieure à 500 millions de CHF) jouent un rôle de pionnier, avec un taux d'immobilier durable de plus de 40%.
La mise en œuvre de la durabilité dans le portefeuille immobilier est un défi
Les principaux défis de la mise en œuvre de la durabilité dans le portefeuille immobilier résident dans le manque de mesurabilité des KPI de durabilité ainsi que dans la transformation globale d'un portefeuille existant. Ce dernier point peut par exemple être abordé en mettant l'accent sur la « conservation et la rénovation » et en investissant davantage dans des objets Core/Core-Plus2 revitalisés ou repositionnés ainsi que dans des projets de construction durable.
Les investisseurs institutionnels ont commencé à assainir leurs portefeuilles en vendant des stranded assets afin d'endiguer les brown discounts successifs dans le portefeuille immobilier. Finalement, ce n'est pas seulement la durabilité en soi qui donne lieu à une restructuration, mais aussi l'optimisation du profil risque/rendement dans le portefeuille immobilier.
Repositionner ou vendre ?
Une question centrale qui se pose aux investisseurs institutionnels dans le cadre de l'optimisation du portefeuille est de savoir s'ils doivent investir dans des immeubles existants en vue d'une rénovation énergétique, d'une revitalisation ou d'un repositionnement, ou s'il est plus judicieux de désinvestir, c'est-à-dire de vendre des stranded assets ou des brownfields3. Les caisses de pension suisses, en particulier, sont confrontées à cette situation, car elles ont épuisé leur quota immobilier et se situent pour la plupart au-dessus de la valeur maximale prescrite de 30% - une situation d'autant plus explosive que, dans l'échantillon observé, la majorité des investisseurs investissent moins de 10% de leur fortune totale de placement immobilier dans des immeubles durables.
Réussir la transformation avec des partenaires solides
Les défis auxquels sont confrontés les investisseurs institutionnels sont aussi nombreux que variés, et leur complexité souligne l'importance des partenariats stratégiques.
« Pour nous, la durabilité est à la fois une mission, un facteur de compétitivité et un moteur d'innovation. Le partenariat stratégique avec Implenia nous aide à répondre à nos exigences élevées en matière de durabilité. »
Marc Pointet
CEO Ina Invest
Grâce à son offre de prestations complète et intégrée et à ses compétences dans le domaine de la durabilité, Implenia est bien positionnée et dispose d'un track record impressionnant dans la gestion ou la transformation d'immeubles « from brown to green ». Nous soutenons les propriétaires et les investisseurs dans les questions techniques et d'investissement et développons des solutions spécialisées pour la transformation de portefeuilles immobiliers en faveur de la meilleure performance durable possible, de la rentabilité à long terme et de la flexibilité d'utilisation.
Nous avons démontré notre spécialisation dans le redéveloppement d'immeubles existants et le développement de stratégies de « destrandification » efficaces, notamment à la rue du Valais à Genève : nous transformons un immeuble actuellement utilisé exclusivement pour des bureaux en une utilisation majoritairement résidentielle, en collaboration avec le propriétaire Ina Invest, qui a acquis l'immeuble en tant qu'actif immobilisé dans l'intention de le repositionner.
La planification stratégique a montré que dans le scénario « démolition et reconstruction », les émissions de construction par an peuvent être réduites de -30%, passant de 9kg CO2/m2 à 6,3 kg CO2/m2, et les émissions d'exploitation par an de -82%, passant de 35kg CO2/m2 à 4,1 9kg CO2/m2.
En dialogue pour les solutions de demain
En tant que Smart Adaptors dans la mutation du secteur immobilier, les spécialistes de la division Real Estate sont les garants d'un dialogue ouvert avec tous les acteurs du marché. Ainsi, Reimer Siegert, Global Head Real Estate Investment, et Irma Kessler parlent chaque année lors de la conférence « Real Estate Investment and Asset Management » de la Haute école de Lucerne d'exemples pratiques actuels et partagent les connaissances les plus récentes. L'année dernière, l'accent a notamment été mis sur la contribution que les placements immobiliers durables indirects basés sur la VNI peuvent apporter à la réalisation des objectifs de durabilité spécifiques à l'immobilier et sur les opportunités que les « asset swaps »4 peuvent offrir comme solution pour les stranded assets.
Dans le cadre d'un webinaire RICS sur le thème « From real estate impact development to real estate impact investment », Reimer Siegert et Irma Kessler ont présenté différentes études de cas sur la stratégie de durabilité d'Implenia ainsi que sur sa mise en œuvre au niveau des nouvelles constructions et de la revitalisation/du repositionnement, notamment le projet de nouvelles constructions « Green Village » à Genève et le projet de repositionnement « Rue du Valais ».
Ces deux formats feront l'objet d'une mise à jour au printemps/été 2024, à l'occasion de laquelle l'équipe Real Estate Investment mettra à disposition ses dernières connaissances et expériences. Nous nous réjouissons de ces échanges animés :
Prochains événements sur ce thème
Mercredi 15 mai 2024
Conférence HSLU « Real Estate Investment and Asset Management » 2024
S'inscrire maintenant
Mercredi 3 juillet 2024
Webinaire RICS / HSLU « Unlocking Investment Potential »
S'inscrire maintenant
Glossaire
- Stranded Assets
Les biens immobiliers qui ne répondent plus aux exigences croissantes en matière de durabilité ou au renforcement des réglementations subissent des dépréciations successives jusqu'à devenir invendables et « échouent » ainsi dans le portefeuille. Ils deviennent ce qu'on appelle des « stranded assets ». - Core/Core-Plus
Le terme « core » désigne une catégorie de risque dans le secteur immobilier qui, par rapport aux autres catégories de risque, présente la plus faible probabilité de défaillance pour les investisseurs. Les biens immobiliers « core » sont des biens immobiliers existants matures mais de grande qualité et des développements de nouvelles constructions dans des emplacements « A » de bonne à très bonne qualité, qui se distinguent par une qualité élevée des objets et des cash-flows prévisibles. «Core-Plus » décrit une classe de risque qui présente un risque modéré pour une espérance de rendement relativement faible. Les biens immobiliers « Core-Plus » se trouvent généralement dans des emplacements B à potentiel et recèlent donc des opportunités de développement. - Brownfields
Les brownfields sont des biens immobiliers sur lesquels des bâtiments ou d'autres structures existent déjà ou ont existé. Il s'agit généralement de sites industriels désaffectés. - Assets Swaps
Asset Swap désigne l'échange de biens immobiliers détenus directement contre des droits de participation dans un véhicule de placement immobilier (apport en nature). Les caisses de pension, par exemple, peuvent ainsi apporter leurs placements directs à une fondation de placement ou à un groupe de placement sans incidence fiscale et recevoir en contrepartie des droits de participation.
