Studie: Nachhaltigkeit als entscheidendes Investitionskriterium für institutionelle Investoren
Der Megatrend Nachhaltigkeit hat starke Auswirkungen auf die Immobilienmärkte sowie auf die Portfolioallokationen institutioneller Investoren. Diese stehen mit ihren Bestandsliegenschaften vor grossen Herausforderungen hinsichtlich der Transformation in Richtung eines nachhaltigen Immobilienportfolios zwecks Vermeidung von Stranded Assets1, getrieben einerseits durch den zunehmenden regulatorischen Druck, und andererseits durch einen wachsenden Druck seitens Bewerter, die nachhaltige Immobilien vermehrt als Benchmarks heranziehen. Daraus resultiert ein disruptives Umdenken in der Branche sowie bei den Immobilienbewertungen – weg von «Green Premiums», einer Aufwertung für nachhaltige Immobilien, und hin zu «Brown Discounts», einer Abwertung für Liegenschaften, die relevanten Nachhaltigkeitsanforderungen nicht genügen.
Diesem Phänomen geht Irma Kessler, Consultant Real Estate Investment & Strategy, in ihrer Studie «Nachhaltigkeit und Infrastruktur im Immobilienportfolio» auf den Grund. Die Studie wurde 2022 in Kooperation mit der Hochschule Luzern und dem Schweizerischen Pensionskassenverband ASIP durchgeführt und im Springer Gabler Verlag publiziert. Sie liefert wertvolle Erkenntnisse über das immobilienspezifische Anlageverhalten ausgewählter institutioneller Investoren in der Schweiz und beleuchtet aktuelle und zukünftige Managementherausforderungen, Trends und Lösungsansätze im Zusammenhang mit Investitionen in nachhaltige Immobilien.
«Aus einem Brown Discount geht für institutionelle Investoren eine empfindliche Gefährdung ihres Risk/Return Profils hervor.»
Irma Kessler
Consultant Real Estate Investment & Strategy
Bei der untersuchten Stichprobe stellen Schweizer Vorsorgeeinrichtungen und Pensionskassen den dominanten Investorenkreis dar, gefolgt von Anlagestiftungen und sFondsgesellschaften, Family Offices sowie einer Rückversicherungsgesellschaft.
Investitionen in nachhaltige Immobilien zeigen die stärkste Entwicklung
Die Anlagevolumina zeigen für das Jahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr eine durchaus positive Entwicklung sowohl auf den Kapital- als auch auf den Immobilienmärkten auf. Gleichermassen war 2021 die stärkste Entwicklung bei Investitionen in nachhaltige Immobilien zu verzeichnen, mit einer Zunahme von 33% auf CHF 43 Mrd.
Kleine und mittelgrosse Pensionskassen haben Nachholbedarf
Insbesondere bei kleinen bis mittelgrossen Pensionskassen (Anlagevermögen bis CHF 500 Mio.) zeichnet sich grosses Optimierungspotenzial ab: Sie waren zum Untersuchungszeitpunkt mit weniger als 10% ihres gesamten Immobilienanlagevermögens in nachhaltige Immobilien investiert. Demgegenüber nehmen grössere Pensionskassen (Anlagevermögen ab CHF 500 Mio.) eine Vorreiterrolle ein, mit einer nachhaltigen Immobilienquote von über 40%.
Die Umsetzung der Nachhaltigkeit im Immobilienportfolio ist eine Herausforderung
Die zentralen Herausforderungen bei der Umsetzung der Nachhaltigkeit im Immobilienportfolio liegen in der fehlenden Messbarkeit der Nachhaltigkeits-KPIs sowie in der ganzheitlichen Transformation eines Bestandsportfolios. Letzterem kann beispielsweise mit einem Fokus auf «Halten und Sanieren» sowie mit verstärkten Investitionen in revitalisierte oder repositionierte Core/Core-Plus2 Objekte sowie in nachhaltige Neubauprojekte begegnet werden.
Institutionelle Investoren haben begonnen, ihre Portfolios durch den Verkauf von Stranded Assets zu bereinigen, um die sukzessiv zunehmenden Brown Discounts im Immobilienportfolio einzudämmen. Schliesslich gibt nicht nur die Nachhaltigkeit per se Anlass zur Umstrukturierung, sondern auch die Optimierung des Risk/Return Profils im Immobilienportfolio.
Repositionieren oder verkaufen?
Eine zentrale Frage, die sich institutionellen Investoren im Rahmen der Portfoliooptimierung stellt, ist, ob sie in mit dem Ziel energetischer Sanierungen, Revitalisierungen oder Repositionierungen in Bestandsliegenschaften investieren sollten, oder ob eine Devestition, also der Verkauf von Stranded Assets oder Brownfields3, zielführender ist. Damit sind insbesondere Schweizer Pensionskassen konfrontiert, die ihre Immobilienquote ausgeschöpft haben und mehrheitlich über dem vorgeschriebenen Maximalwert von 30% liegen – ein umso brisanterer Umstand vor dem Hintergrund, dass innerhalb der beobachteten Stichprobe die Mehrheit der Investoren mit weniger als 10% ihres gesamten Immobilienanlagevermögens in nachhaltige Immobilien investiert sind.
Die Transformation gelingt mit starken Partnern
Die Herausforderungen, denen institutionelle Investoren gegenüberstehen, sind so zahlreich wie vielfältig, und ihre Komplexität unterstreicht die Bedeutung strategischer Partnerschaften.
«Nachhaltigkeit ist für uns Aufgabe, Wettbewerbsfaktor und Innovationstreiber in einem. Die strategische Partnerschaft mit Implenia hilft uns dabei, unsere hohen Nachhaltigkeitsansprüche zu erfüllen.»
Marc Pointet
CEO Ina Invest
Mit seinem umfassenden, integrierten Leistungsangebot und seinen Kompetenzen im Bereich Nachhaltigkeit ist Implenia gut positioniert und verfügt im Management beziehungsweise in der Transformation von Immobilien «from brown to green» über einen beeindruckenden Track Record. Wir unterstützen Eigentümer und Investoren sowohl in technischen als auch in investitionsspezifischen Fragestellungen und entwickeln spezialisierte Lösungen für die Transformation von Immobilienportfolios zugunsten einer bestmöglichen Nachhaltigkeitsperformance und langfristiger Rentabilität sowie Nutzungsflexibilität.
Unsere Spezialisierung auf das Redevelopment von Bestandsliegenschaften sowie die Entwicklung schlagkräftiger «Destrandification» Strategien stellen wir unter anderem an der Rue du Valais in Genf unter Beweis: An bester Lage transformieren wir ein derzeit ausschliesslich für Büros genutztes Gebäude in eine mehrheitliche Wohnnutzung, in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit der Eigentümerin Ina Invest, welche die Liegenschaft als Stranded Asset mit der Absicht einer Repositionierung erworben hat.
Die strategische Planung hat dabei aufgezeigt, dass die Erstellungsemissionen im Szenario «Abriss und Neubau» pro Jahr von 9kg CO2/m2 um -30% auf 6,3 kg CO2/m2 und die Betriebsemissionen pro Jahr von 35kg CO2/m2 um -82% auf 4.1 9kg CO2/m2 reduziert werden können.
Im Dialog für die Lösungen von morgen
Als Smart Adaptors im Wandel der Immobilienwirtschaft stehen die Spezialisten der Division Real Estate für einen offenen Dialog mit allen Marktteilnehmern. So sprechen Reimer Siegert, Global Head Real Estate Investment, und Irma Kessler unter anderem jedes Jahr an der «Real Estate Investment und Asset Management» Konferenz der Hochschule Luzern über aktuelle Praxisbeispiele und teilen die neusten Erkenntnisse. Vergangenes Jahr standen dabei unter anderem die Fragen im Zentrum, welchen Beitrag NAV-basierte indirekte nachhaltige Immobilienanlagen zur Erreichung der immobilienspezifischen Nachhaltigkeitsziele leisten können und welche Chancen «Asset Swaps»4 als Lösung für Stranded Assets bieten können.
In einem RICS Webinar zum Thema «From real estate impact development to real estate impact investment» stellten Reimer Siegert und Irma Kessler verschiedene Case Studies zur Nachhaltigkeitsstrategie von Implenia sowie zu deren Umsetzung auf Ebene Neubau und Revitalisierung/Repositionierung vor, darunter das Neubauprojekt «Green Village» in Genf sowie das Repositionierungsprojekt «Rue du Valais».
Zu beiden Formaten wird es im Frühling/Sommer 2024 ein Update geben, anlässlich dessen das Team Real Estate Investment seine neusten Erkenntnisse und Erfahrungen zugänglich machen wird. Wir freuen uns auf einen angeregten Austausch:
Bevorstehende Veranstaltungen zu diesem Thema
Mittwoch, 15. Mai 2024
HSLU Konferenz «Real Estate Investment und Asset Management» 2024
Jetzt anmelden
Mittwoch, 3. Juli 2024
RICS / HSLU Webinar «Unlocking Investment Potential»
Jetz anmelden
Kontakt
Glossar
- Stranded Assets
Immobilien, die den steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen beziehungsweise den verschärften Regularien nicht mehr entsprechen, erfahren sukzessive Wertminderungen bis hin zur Unverkäuflichkeit und «stranden» somit im Portfolio. Sie werden zu sogenannten «Stranded Assets». - Core/Core-Plus
Der Begriff «Core» bezeichnet eine Risikoklasse in der Immobilienwirtschaft, die im Vergleich zu anderen Risikoklassen für Anleger die geringste Ausfallwahrscheinlichkeit aufweist. Core-Immobilien sind reife, aber hochwertige Bestandsimmobilien und Neubauentwicklungen in guten bis sehr guten A-Lagen, die sich durch eine hohe Objektqualität und planbare Cashflows auszeichnen. «Core-Plus» beschreibt eine Risikoklasse, die ein moderates Risiko bei relativ niedriger Renditeerwartung aufweist. Core-Plus Immobilien befinden sich meist in B-Lagen mit Potenzial und bergen damit Entwicklungschancen. - Brownfields
Brownfields sind Liegenschaften, auf denen bereits Gebäude oder andere Strukturen existieren oder existiert haben. In der Regel handelt es sich dabei um stillgelegte Industrieareale. - Assets Swaps
Asset Swap meint den Austausch von direktgehaltenen Liegenschaften gegen Beteiligungsrechte an einem Immobilienanlagegefäss (Sacheinlage). So können zum Beispiel Pensionskassen ihre Direktanlagen steuerneutral in eine Anlagestiftung bzw. in eine Anlagegruppe einbringen und erhalten im Gegenzug Beteiligungsrechte.
